• Wie zijn wij
• Wat doen wij voor u?
• FAQ
• Florida heeft alles in huis
• Links

De eerste vraag die wij meestal stellen is wat is de achterliggende gedachte bij de aanschaf van een woning in Florida? Betreft het een vakantiewoning die tijdens afwezigheid al dan niet verhuurd kan worden of is het puur voor eigen gebruik? Of betreft het een investering en komt er verder geen emotie bij kijken? Ook is het belangrijk om te weten aan welke locatie er wordt gedacht? In de buurt van het strand of  juist dichtbij de pretparken. Als de verhuuropbrengsten een grote rol in de beslissing spelen dan is het zaak om niet ergens achteraf te gaan zitten. Aan wat voor type woning denkt men? Een vrijstaande villa of mag het ook een geschakelde woning of condo zijn. Niet onbelangrijk is natuurlijk wat is het budget en gaan we voor nieuw te bouwen of reeds bestaande woning? Ook is het handig om te weten om hoeveel slaap- en badkamers het gaat en hoeveel woonoppervlak er gewenst is. Tuin op het zuiden is hier minder relevant, een overdekt terras des te meer. Wat te denken van een zwembad, voor verhuur een "must" en eigenlijk wel een standaard onderdeel van de Florida Dream! Wil men in een besloten gemeenschap vertoeven of mag het ook in een open woonwijk zijn. Is golfen van belang dan zijn er ook mogelijkheden in de diverse resorts, waar alle voorzieningen zoals golfbaan, zwembad, restaurants en soms zelfs ook winkels en entertainment aangeboden worden. Reunion bij Disney is hier een goed voorbeeld van.

Bovenstaande zaken hebben met de woning zelf te maken, maar andere belangrijke vragen zijn, gaat u cash kopen of is er een financiering nodig? Hoeveel weken wilt u per jaar in de woning verblijven of  wil men hier resideren? In het laatste geval hebben we ook met een verblijfsvergunning te maken. Is Nederlandse begeleiding een noodzaak of mag het ook in het  Amerikaans. De meeste kopers geven duidelijk hun voorkeur aan het Nederlands. Iedereen spreekt over het algemeen wel voldoende Engels, maar als het om technische termen gaat dan is een Nederlands sprekende makelaar toch wel erg handig. Er zijn nog wel meer punten te bedenken, maar als ik als makelaar op bovenstaande vragen een antwoord zou hebben dan komen we een heel eind.

 

In Florida heeft elke bouwer voor een nieuwbouw woning zijn eigen standaard contract, waarover weinig te onderhandelen valt, anders dan nu wellicht de prijs, gegeven de huidige marktomstandigheden. Voor bestaande woningen wordt er gewerkt met een FAR-BAR Contract. Dit is een generiek contract opgesteld door de FAR (Florida Association of Realtors) en de BAR (Association of Lawyers) waarin de open ruimtes ingevuld kunnen met de specifieke gegevens van betrokken partijen. Zoals namen, overeengekomen prijs, voorwaarden, juridische omschrijving, etc. Dit is een contract dat over de jaren gestand heeft gedaan en in feite het enige contract is dat wordt gebruikt voor residentiële onroerend goed transacties.  De contracten van de verschillende bouwers zijn overigens ook op deze leest geschoeid.

 

Er is eigenlijk geen onderscheid tussen voorlopig en definitieve koopcontracten, want in eerder genoemde contracten zijn er clausules, die er in voorzien dat een getekend contract ontbonden kan worden, bijvoorbeeld in geval dat er sprake is van financiering. Een andere clausule zou kunnen zijn dat de resultaten van een inspectierapport al dan niet een ontbindende voorwaarde zijn. In feite wordt een voorlopig koopcontract definitief als de ontbindende voorwaarden zijn verlopen.

De notaris, zoals wij die in Nederland kennen bestaat in Florida niet. Daar wordt het transport geregeld door een “Title Company” of door een advocaat, die als “Title Agent” optreedt. In tegenstelling tot in Nederland, waarbij beide partijen ten overstaan van de notaris en in het bijzijn van 2 getuigen, de transportdocumenten worden voorgelezen en ondertekend, wordt in Florida vaak volstaan met een simpele overdracht van het bestaande eigendomsbewijs en het tekenen van het overzicht van de transportkosten. Beide partijen hoeven niet tegelijk aanwezig te zijn en eventueel kan het ook nog via de post geregeld worden. In dat geval moeten de handtekeningen in Nederland wel gelegaliseerd worden. De transportkosten komen in het algemeen voor rekening van de verkopende partij, echter, bij bestaande woningen kan hierover onderhandeld worden. Bij nieuwe woningen wordt in het algemeen “vrij op naam” geleverd. BTW op huizen kent men niet en de gemiddelde transportkosten liggen rond de 3% van de verkoopwaarde. Dit is exclusief de commissie voor de “listing agent”.

 

De aankoop van een woning ongeacht het bedrag is en blijft een forse investering, dus  is het van belang dat u uw zaken goed voorbereidt. Advies van een erkend makelaar, die ter plaatse bekend is, zou een eerste stap kunnen zijn. “Licensed Real Estate Brokers” in Florida ontvangen hun commissie altijd van de verkopende partij, dus u als koper hoeft daar niets voor te betalen. Er zijn “Sellers’s Brokers” en er zijn “Buyer’s Brokers”. De seller’s  broker is de makelaar die de “listing” heeft om het onroerend goed te verkopen en derhalve ten alle tijden de belangen van de verkopende partij zal behartigen. De buyer’s broker, de naam zegt het al, vertegenwoordigt de koper en heeft met u een “fiduciary relationship”, dat zo veel betekent dat hij uw belangen behartigt en dus namens u optreedt. Aangezien u daar niets voor hoeft te betalen kan het geen kwaad om in ieder geval een makelaar om advies te vragen. Ga wel met een “erkend” makelaar (Realtor) in zee, zodat u van hun integriteit verzekerd bent. Realtor zijn aangesloten bij de bond van makelaars en hebben de “Code of Ethics” ondertekend.

 

Nadat een koper in het geval van nieuwbouw een kavel en model op het oog heeft dan is het vaak mogelijk de kavel tegen een bepaald bedrag voor een paar dagen op "hold" te zetten. Meestal is een cheque van US$ 1.000,= voldoende. De potentiële koper heeft nu de tijd om zich te bezinnen en als de afgesproken periode verloopt dan wordt er een contract gemaakt of de koper ziet er vanaf. In het laatste geval krijgt hij zijn geld (cheque) terug en in het eerste geval wordt het betaalde bedrag als eerste aanbetaling beschouwd. Een serieuze aanbetaling, meestal 10% is dan vereist 14 dagen na het ondertekenen van het contract. Let wel beiden partijen moeten getekend hebben, voordat die termijn van 2 weken ingaat. Bij grotere organisaties komt het regelmatig voor dat de verkopende partij pas dagen later tekent dan de koper, zodat in feite de betalingsdatum later ligt dan 14 dagen na ondertekening. Bij bestaande woningen (re-sales) in feite hetzelfde scenario. Omdat de huidige marktomstandigheden ruimte laten om te onderhandelen is het gebruikelijk om dit op basis van een schriftelijk contract te doen, waarbij een aanbetaling van US$ 1.000 wordt meegestuurd. Wordt het bod geaccepteerd dan is die US$ 1.000 gelijk de eerste aanbetaling. Volgt er een tegenbod dan wordt die US$ 1.000 pas als aanbetaling beschouwd, nadat er een akkoord bereikt is. Komen partijen niet tot elkaar dan wordt het contract vernietigd en gaat de US$ 1.000 terug naar de koper. Een aanbetaling staat pas op risico (non-refundable) nadat er een definitief contract bestaat.

 

U betaalt geen overdrachtsbelasting.

 

De naam van een standaard koopcontract is   “Contract for Sale and Purchase”, approved by de Board of Realtors and the Florida BAR.

 

De overdracht van het eigendom gaat via een “Deed”  en men onderscheidt diverse gradaties van zo’n “Deed” (Eigendomsbewijs). De hoogste gradatie is die van een “General Warranty Deed”, terwijl een “Quit Claim Deed” de laagste gradatie voorstelt. Het verschil bestaat uit een “Title Search”, een onderzoek naar o.a. de voorgeschiedenis van het eigendom, maar ook of er wel of niet een bezwaar en/of schuld op rust. Indien alles akkoord is bevonden dan geeft de “Title Company” een “Title Insurance” af, hetgeen betekent dat in het geval het eigendom door een derde aangevochten zou worden, de koper beschermd is tegen een eventueel verlies. De hoogte van de verzekerde waarde komt in het algemeen overeen met de waarde volgens de transportakte en de kosten van deze eenmalige premie worden in het algemeen door de verkopende partij gedragen. Die partij moet immers een schoon eigendomsbewijs leveren. Indien de koper niet met de verkopende partij vertrouwd is, dan is het zaak om een “General Warranty Deed” te verlangen in plaats van een “Quit Claim Deed”, waarbij geen onderzoek is gedaan en waarbij door de verkoper geen “Title Insurance” wordt afgegeven. (Quit =afzien van)

 

Bij het kopen van een huis heeft men altijd met onroerendgoedbelasting te maken. Deze belasting wordt geheven over de door een inspecteur vastgestelde waarde (“assessed value”) en het percentage mag in Florida niet boven de 3% uitkomen. Gemiddeld ligt dit percentage tussen de 1.6% en 2% en is de vastgestelde waarde aanzienlijk lager dan de commerciële waarde, zo rond de 75%. Bij een woning van $ 300.000 bent u jaarlijks dus zo'n $ 4000,-. Dat is met de huidige koers zo'n 2650 euro. Daartegenover staat dat u geen overdrachtsbelasting en transportkosten betaald. De waarde van het eigendom wordt in het begin van het aanslagjaar vastgesteld en is betaalbaar per eind november. De uiterste vervaldatum is op 31 maart van het jaar dat volgt op het aanslagjaar.

Indien de woning wordt verhuurd dan heeft men ook te maken met “Sales & Resort Tax”. Deze belasting wordt normaal gesproken ingehouden en afgedragen door het Property Management kantoor. Verder is er de “Tangible Personal Property Tax”,  een belasting, die wordt geheven over de inboedel en zo’n US$ 200,= per jaar bedraagt en verder moet men een aangifte inkomstenbelasting doen. Naast de opgave van het inkomen, kan men alle kosten aftrekken, zodat men vaak op een negatieve aangifte uitkomt, temeer, omdat naast de operationele kosten ook zaken zoals afschrijvingen en een inspectiebezoek afgetrokken mogen worden. De verliezen per jaar zijn verrekenbaar met eventuele toekomstige winsten, hetgeen goed uitkomt als men kapitaalwinst realiseert bij eventuele verkoop. Als laatste, maar daarom niet minder belangrijk, heeft men te maken met successierechten in geval van overlijden. Aangezien de vrijstelling voor niet-ingezetenen slechts US$ 60.000 bedraagt, hebben de erfgenamen al snel met deze hoge belasting (35%) te maken. Het is daarom niet onverstandig om, indien mogelijk, de woning minimaal op 2 namen te zetten. Deskundig advies over deze materie is van harte aan te bevelen.